Glossaire
Immobilier.

Forme d'acompte pénitentiel régulée par le Code civil espagnol. L'acheteur qui se rétracte perd son acompte ; le vendeur qui se rétracte doit rembourser le double. Fréquent (souvent 10% du prix). À ne pas confondre avec les arras confirmatorias (simple confirmation, sans pénalité de rétractation).

Taxe sur les actes juridiques documentés en Espagne. Due en complément de l'IVA sur l'achat neuf ou de l'ITP sur l'ancien, calculée sur la valeur de l'écrit notarié (souvent 1 à 1,5%). À ne pas oublier dans le budget d'acquisition.

Cadastre espagnol. Contrairement au Registro de la Propiedad (titre juridique), le Catastro décrit le bien physiquement (surface, emplacement, référence cadastrale) et sert de base au calcul de la taxe foncière (IBI). Les deux doivent être cohérents : un écart de surface entre Catastro et Registro est un signal d'alerte.

Certificat d'habitabilité délivré par la communauté autonome. Atteste qu'un logement respecte les normes minimales pour être habité (surface, ventilation, installations). Sans cédula, impossible d'obtenir certains contrats (eau, électricité) ni de louer légalement. À exiger sur tout bien d'occasion.

Diagnostic de performance énergétique (DPE) espagnol, obligatoire pour toute vente ou location depuis 2013. Le vendeur doit le fournir à l'acheteur ; un bien sans certificat énergétique ne peut légalement être mis en vente. Indice de A (très économe) à G (énergivore).

Syndic d'immeuble espagnol. Regroupe l'ensemble des propriétaires d'un immeuble et gère les parties communes (ascenseur, façade, toiture). Fonctionne selon la Ley de Propiedad Horizontal, avec une assemblée annuelle (junta) et des charges (gastos de comunidad).

Contrat de compromis espagnol avec versement d'un acompte (les « arras »). Engage les deux parties. Selon le type d'arras, la rétractation entraîne des pénalités différentes. À distinguer : arras penitenciales (pénitentielles) et arras confirmatorias.

Certificat électronique espagnol permettant de signer et d'effectuer ses démarches en ligne (impôts, mairie, registre). Quasi indispensable pour un propriétaire non-résident qui veut déclarer et payer ses impôts à distance. S'obtient via la FNMT ou en mairie.

Charges et hypothèques grevant un bien. Hypothèque (hipoteca), droit d'usage (usufructo), saisie (embargo), annotation préventive (anotación preventiva). Toutes figurent au Registro de la Propiedad. Un bien vendu « libre de charges » doit l'être réellement : exigez la nota simple.

Compte bancaire espagnol réservé aux non-résidents. Outil indispensable pour payer les charges locales (IBI, comunidad), recevoir des loyers et justifier les virements vers l'Espagne. À ouvrir dès l'achat, avec votre NIE.

Certificat de non-résidence fiscale délivré par l'Agencia Tributaria espagnole. Atteste que vous n'êtes pas résident fiscal, ce qui conditionne l'application de l'IRNR (et non l'IRPF) et la retenue à la source à la revente. À obtenir dès l'achat.

Procédure de délimitation officielle d'une parcelle, particulièrement importante pour les fincas rústicas et terrains. Un deslinde confirme les bornes et la surface réelle, protégeant l'acquéreur des conflits de voisinage. Fortement recommandé avant d'acheter un terrain rural.

Acte authentique notarié espagnol. C'est le document qui confère force légale à la vente. Rédigé par le notaire et signé devant lui, il doit ensuite être inscrit au Registro de la Propiedad pour rendre la propriété opposable aux tiers. Un compromis sous seing privé ne transfère pas la propriété.

Acte de vente définitif signé devant notaire. Il transfère officiellement la propriété. À ce moment, le solde du prix est payé, les impôts (ITP ou IVA) sont dus, et l'inscription au registre foncier peut être demandée. C'est l'étape finale de l'achat.

Acte notarié déclaratif d'achèvement d'une construction neuve. Indispensable pour inscrire un immeuble neuf au Registro de la Propiedad et obtenir la licencia de primera ocupación. À exiger du promoteur à la livraison d'un programme neuf.

Inscription au registre municipal (padrón) de la commune de résidence en Espagne. Pas lié à la résidence fiscale, mais sert aux services publics locaux et à certains droits (scolarité, aides). Recommandé aux acquéreurs qui s'installent, même non-résidents fiscaux.

Saisie immobilière. Un bien frappé d'un embargo (pour dette fiscale, bancaire ou judiciaire) ne peut pas être vendu sans règlement de la créance. L'embargo est inscrit au Registro de la Propiedad et visible sur la nota simple. À éviter absolument.

Indice interbancaire européen, référence des hypothèques variables en Espagne. La révision annuelle de votre taux dépend de l'Euríbor à 12 mois. Un Euríbor bas réduit les mensualités ; un Euríbor en hausse les augmente mécaniquement.

Distinction espagnole fondamentale : une finca urbana se situe en zone constructible (suelo urbano) et peut accueillir une habitation ; une finca rústica est en zone rurale (suelo rústico) avec des droits d'usage limités. Vérifiez le classement du sol avant tout achat de terrain ou de propriété rurale.

Charges d'immeuble versées par chaque propriétaire à la comunidad de propietarios. Couvrent l'entretien, l'assurance, le concierge, l'ascenseur. Réparties au prorata des quotes-parts (coeficiente de participación). Renseignez-vous sur leur montant avant d'acheter.

Professionnel espagnol qui accomplit les formalités administratives à votre place : paiement des impôts, inscription au registre, démarches municipales. Très utile pour les non-résidents. Son intervention n'exonère pas de la vérification juridique du bien par votre avocat.

Hypothèque à taux fixe (cuota constante) ou à taux variable (révisable chaque année selon l'Euríbor). La fixe offre une mensualité stable ; la variable peut baisser mais expose à la hausse. Existe aussi en mixte (fixe les premières années, puis variable). À choisir selon votre horizon de détention.

Inspection technique des immeubles obligatoire en Espagne pour les bâtiments de plus de 30 à 50 ans (selon la commune). Vise à vérifier l'état structurel, les façades et les installations. Un immeuble sans ITE à jour peut voir sa vente ou sa location bloqués.

Impôt sur le revenu des personnes physiques, dû par les résidents fiscaux espagnols. Couvre tous les revenus, y compris les loyers perçus en Espagne. Barème progressif (19 à 45% selon la communauté autonome). Déclaré annuellement (Modelo 100).

Impôt sur le revenu des non-résidents. Tout propriétaire non-résident fiscal doit payer l'IRNR sur ses revenus locatifs espagnols (taux général de 19% pour les résidents UE) et sur une imputation forfaitaire s'il ne loue pas. Déclaré via le Modelo 210.

Taxe foncière espagnole, due chaque année par tout propriétaire, résident ou non. Calculée à partir de la valeur cadastrale (valor catastral). Varie selon la commune (0,4 à 1,3%). À intégrer au budget annuel de détention du bien.

Droits de mutation sur l'immobilier d'occasion en Espagne. Payé par l'acheteur, calculé sur le prix de vente. Taux variable selon la communauté autonome (généralement 8 à 10%). C'est l'équivalent des droits d'enregistrement sur l'ancien.

TVA espagnole, appliquée à l'achat d'un bien neuf (et au terrain si acheté séparément). Taux de 10% sur le logement en Espagne (21% sur le terrain seul). Payé par l'acheteur au promoteur. C'est l'équivalent de la TVA sur le neuf en France.

Impôt sur le patrimoine espagnol. Concernant surtout les gros patrimoines, il s'applique au-delà d'un seuil variable selon la communauté autonome (Andalousie et Valence offrent souvent des bonifications). Les non-résidents y sont aussi soumis pour leurs biens espagnols.

Droits de succession espagnols. À la différence d'autres pays, chaque héritier paie l'impôt sur sa part, avec un barème progressif et des bonifications variables selon la communauté autonome et le lien de parenté. À anticiper dans la transmission d'un bien en Espagne.

Licence de première occupation délivrée par la mairie à l'issue d'une construction. Elle confirme que l'immeuble est achevé conformément au permis et peut être habité. Sans elle, un programme neuf ne peut pas être raccordé aux réseaux ni vendu à son usage final.

Permis de construire espagnol, délivré par la mairie (ayuntamiento). Distinguée en « obra mayor » (gros travaux) et « obra menor » (petits travaux). Construire ou rénover sans licence expose à des amendes et à l'obligation de remettre en état, voire à la démolition.

Loi espagnole sur le littoral qui protège le domaine public maritime-terrestre. La zone des 100 mètres depuis la ligne des eaux est fortement réglementée, voire interdite à la construction. Certains biens « en première ligne » peuvent en réalité être en concession temporaire et non en pleine propriété.

Autorisation administrative obligatoire pour louer un logement à court terme en Espagne. Délivrée par la communauté autonome. En cas d'absence ou de non-respect, amendes pouvant atteindre plusieurs dizaines de milliers d'euros. Indispensable à vérifier avant d'investir pour la location saisonnière.

Loi espagnole qui encadre le processus de construction et les responsabilités des intervenants (architecte, promoteur, entrepreneur). Elle impose notamment le seguro decenal et les garanties d'achèvement. Cadre de référence pour toute acquisition sur plan (VEFA) en Espagne.

Déclaration fiscale des non-résidents en Espagne. Permet de déclarer les loyers perçus et l'imputation forfaitaire. À déposer trimestriellement (revenus locatifs) ou annuellement (bien non loué). Oubli = pénalités. Darna Property vous oriente vers un fiscaliste partenaire.

Extrait officiel du Registro de la Propiedad. C'est LE document de contrôle incontournable : il détaille le titulaire, les charges, les hypothèques et les annotations préventives. Exigez systématiquement une nota simple récente avant de signer un compromis.

Numéro d'identité d'étranger obligatoire pour toute démarche en Espagne : acheter un bien, ouvrir un compte, payer ses impôts. Délivré par la police (Comisaría) ou le consulat d'Espagne de votre pays de résidence. À obtenir avant la signature : sans NIE, pas d'acte notarié.

Le notaire espagnol. Officier public qui authentifie l'acte de vente (escritura pública) et veille à sa légalité, mais ne conseille pas les parties. Le notaire est choisi par l'acheteur en Espagne. Ses honoraires (honorarios notariales) sont réglementés et dépendent de la valeur du bien.

Régime juridique espagnol qui régit les immeubles collectifs : chaque propriétaire détient son logement (partie privative) et une quote-part des parties communes (escaliers, ascenseur, toiture). C'est le cadre légal de tout achat d'appartement en Espagne.

Prêt hypothécaire espagnol. Les banques financent en général 60 à 70% de la valeur (tasación) pour un non-résident, contre 80% pour un résident. Le taux peut être fixe (tipo fijo) ou variable (indexé sur l'Euríbor). Nécessite une tasación et une assurance.

Impôt municipal espagnol sur l'augmentation de valeur des terrains au moment de la revente (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos). Dû par le vendeur, calculé sur la plus-value cadastrale du sol. Des recours existent si le bien est vendu à perte.

Le registre foncier espagnol. C'est l'institution qui inscrit la propriété des biens immobiliers et les charges qui les grevent. Avant tout achat, demandez une « nota simple » au registre : ce document atteste que le vendeur est bien propriétaire et que le bien est libre de toute hypothèque, saisie ou litige. Sans inscription au registre, la vente n'est pas opposable aux tiers.

Référence cadastrale unique attribuée à chaque bien immobilier en Espagne. Elle identifie la parcelle et la construction. Indispensable pour la déclaration de l'IBI, les impôts et toute démarche administrative. Vérifiez qu'elle correspond bien au bien et qu'il n'y a pas de construction non déclarée.

Résidence fiscale espagnole. Vous y êtes soumis si vous résidez plus de 183 jours par an en Espagne ou si votre activité économique principale s'y situe. Le résident fiscal paie l'IRPF en Espagne ; le non-résident paie l'IRNR. Déterminer ce statut est la première étape fiscale de tout projet.

Retenue à la source de 3% appliquée par l'acheteur sur le prix lorsqu'un non-résident vend un bien en Espagne. Cette somme est versée à l'Agencia Tributaria pour garantir l'impôt sur la plus-value du vendeur. Si vous achetez à un non-résident, vous DEVEZ retenir ce 3%.

Classification des sols en Espagne : « urbano » = constructible (urbanisable), « rústico » = rural à usage agricole, « no urbanizable » = protégé, non constructible. Ce statut détermine ce que vous pouvez ou ne pouvez pas faire. Une villa « en zone rústico » ne se vend pas dans les mêmes conditions.

Garantie décennale espagnole, obligatoire pour toute construction neuve depuis la Ley de Ordenación de la Edificación. Couvre les dommages structurels pendant 10 ans. Le promoteur doit la souscrire avant la livraison ; demandez l'attestation à l'achat d'un programme neuf.

Valorisation officielle d'un bien par un expert agréé. En Espagne, la banque exige une tasación pour accorder un prêt hypothécaire : le montant financé est calculé sur cette valeur, et non sur le prix d'achat. Une tasation inférieure au prix d'achat peut réduire votre financement.

Virement international standard. Pour financer un achat en Espagne depuis votre pays de résidence, c'est la méthode légale de référence. La banque réceptrice délivre le justificatif exigé par le notaire. Comptez 3 à 5 jours ouvrés et anticipez les frais de change.

Droit d'usufruit espagnol : le titulaire peut utiliser le bien et en percevoir les revenus sans en être propriétaire. Fréquent dans les successions ou donations. Un bien grevé d'un usufructo ne peut pas être librement vendu ou occupé : sa valeur en est affectée.

Logement touristique (location courte durée type Airbnb). Son exercice requiert une licence touristique délivrée par la communauté autonome, de plus en plus restrictive. Avant d'acheter pour louer, vérifiez que l'immeuble autorise l'usage touristique : de nombreuses communes (Malaga, Valence) restreignent fortement cet usage.