Fiscalité espagnole pour non-résidents qui investissent dans le neuf
IVA, ITP, modelo 210, plus-values — le point complet sur la fiscalité espagnole applicable aux investisseurs francophones qui achètent un bien neuf sur la Costa del Sol.
Acheter un bien neuf en Espagne en tant que non-résident fiscal espagnol nécessite de comprendre quelques règles clés. Voici l'essentiel pour éviter les erreurs coûteuses en 2026.
À l'achat : IVA et droits de mutation
Sur un bien neuf acheté à un promoteur, vous payez l'IVA (TVA espagnole) à 10 % du prix, au lieu de l'ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) à 8 % sur l'ancien. Le promoteur doit vous fournir une facture détaillée. En Andalousie, certains programmes neufs peuvent être éligibles à des réductions d'IVA dans le cadre de l'avantage jeunes/acquéreurs de résidence principale.
La AJD (Actes Juridiques Documentés)
En sus de l'IVA, vous payez l'AJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados), généralement 1,5 % du prix en Andalousie. À intégrer au budget d'achat dès le départ, avec les honoraires de notaire et les frais du registre.
Impôt sur les revenus locatifs : le modèle 210
Si vous louez votre bien, vous devez déclarer les revenus via le modèle 210. Pour les résidents de l'UE, le taux est de 19 % sur le revenu net (après déductions possibles). Pour les autres non-résidents, le taux est de 24 % sur le brute. Une déclaration annuelle est obligatoire, même en l'absence de revenus (déclaration de non-exploitation).
La plus-value à la revente
À la revente, deux impôts s'appliquent :
- Plus-value municipale (IIVTNU) : sur la hausse de valeur cadastral, calculée par la mairie.
- IRNR (Impôt sur le Revenu des Non-Résidents) : 19 % sur la plus-value nette. Depuis 2024, le système d'imputation linéaire (5 % par an sur 19 ans) a été reformaté ; vérifiez l'actualité en vigueur. Un withholding de 3 % du prix de vente est retenu par l'acquéreur et régularisé ensuite.
Les koszt à anticiper
- Représentation fiscale : obligatoire si vous n'êtes pas résident de l'UE (recommandée dans tous les cas).
- NIE : numéro d'identité d'étranger obligatoire pour signer l'acte.
- Comptes bancaires espagnols : pour recevoir loyers et payer charges.
- Assurance responsabilité civile : fortement recommandée pour la location saisonnière.
La règle d'or
Faites-vous accompagner par un conseiller fiscal espagnol dès la signature du contrat de réservation. Modélisé au départ, l'achat peut être neutre fiscalement ; mal structuré, il génère des surcoûts permanents.
