Fiscalité des non-résidents : Espagne et France comparées
IRNR en Espagne, prélèvements sociaux en France : quelle fiscalité pour un investisseur non-résident ? Le comparatif des deux régimes en 2026.
La fiscalité immobilière des non-résidents diffère entre l'Espagne et la France. Comprendre ces deux régimes est essentiel pour optimiser votre investissement méditerranéen et éviter les mauvaises surprises.
En Espagne, les non-résidents propriétaires sont soumis à l'IRNR (Impôt sur le Revenu des Non-Résidents). Si vous louez le bien, vous êtes imposé sur les revenus locatifs nets au taux de 19% (pour les résidents de l'UE/AEE). Si vous n'utilisez pas le bien pour la location, une imposition forfaitaire s'applique sur la valeur catastrale. L'IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), l'équivalent de la taxe foncière française, est due chaque année, généralement 0,4 à 1,1% de la valeur cadastrale.
En France, les non-résidents sont soumis à l'impôt sur le revenu des personnes physiques pour les revenus locatifs, avec prélèvement de 20% sur les loyers nets. La taxe foncière est due par le propriétaire, quel que soit le pays de résidence. La plus-value immobilière en France pour un non-résident est imposée à 19% + 17,2% de prélèvements sociaux, avec des abattements par année de détention.
Les conventions fiscales. Espagne et France ont signé des conventions fiscales avec de nombreux pays pour éviter la double imposition. Si vous résidez dans un pays tiers (Canada, Émirats, etc.), vérifiez la convention applicable pour ne pas être imposé deux fois sur les mêmes revenus.
La holding comme optimisation. Détenu via une SCI (France) ou une SL (Espagne), le bien peut offrir une optimisation fiscale : répartition des revenus entre associés, report d'imposition, transmission facilitée. La structure doit toutefois être déclarée dans votre pays de résidence (selon les règles CFC ou équivalent).
L'importance du conseil fiscal. Chaque situation est unique : résidence fiscale, statut familial, objectif du bien, durée de détention. Darna vous oriente vers des conseillers fiscaux spécialisés dans l'international pour structurer votre achat de manière optimisée, en toute légalité.
